وبلاگ مسائل حقوقی
» ضمانت اجرای کیفری پیش فروش ساختمان
ضمانت اجرای کیفری طبق قانون پیش فروش ساختمان سال 1389 ( مواد ۲۱، ۲۲، ۲۳، ۲۴)
در قانون پیش فروش ساختمان برای کسانی که بدون اخذ پروانه ، یا بدون تنظیم سند رسمی ، یا بدون افتتاح حساب بانکی یا پیش از حداقل 10 درصد پیشرفت ساختمانی اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند ، علاوه بر ضمانت اجراهای مدنی ، ماه تا سه سال حبس در نظر گرفته شده است . همچنین مشاورین املاکی که برخلاف این قانون به تنظیم قراردادهای پیش فروش مسکن اقدام نمایند ، برای بار اول یا دوم پروانه کارشان تعلیق نهایتا برای همیشه لغو می شود .
بعلاوه اگر پیش فروشنده پس از اتمام ساخت اقدام لازم را برای انتقال قطعی بنا انجام ندهد ، جزای نقدی به وی تعلق می گیرد .
ضمانت اجراهای کیفری مقرر در قانون پیش فروش ساختمان به لحاظ حقوقی قابل بررسی و نقد و تحلیل است. ضمانت اجراهای کیفری مقرر در آن نیست قابل اعمال بر ناقضین آن می‌باشد . بدین واسطه بر آن شدیم تا با بررسی ضمانت اجراهای کیفری مقرر در قانون پیش فروش ساختمان این قانون را از منظر جزائی نیزکنکاش نماییم . مواد ۲۱ و ۲۳کیفر هایی را برای تخلف در این مقررات پیش‌بینی کرده است در ماده ۲۴ هم صریحا گفته شده بنگاه‌های معاملات املاک حق هیچگونه دخالتی در تنظیم سند پیش فروش ندارند .
مطلب مرتبط
وکیل تسخیری چه کسی است؟به موجب ماده ۲۱ قانون پیش فروش ساختمان ، شخصی که قصد پیش فروش ساختمانی را از طریق تبلیغ در جراید و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه های گروهی دارد باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ ، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح مربوطه که در آیین‌نامه اجرایی این قانون تعیین شده است ، اخذ نماید. مطابق ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی سال ۱۳۹۳ تهیه شده است . ولی متاسفانه پس از ۴ سال که از تصویب قانون پیش فروش می‌گذرد آیین نامه آن تهیه و تصویب شد ؟؟ ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی « وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش می باشد .صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه توسط وزارت یاد شده تهیه خواهد شد .» عدم رعایت تکلیف قانونی مذکور توسط پیش‌فروشنده حسب مقررات ماده ۲۳ همین قانون موجب اعمال مجازات حبس از ۹۱ روز تا یک سال و یا جزای نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی از پیش خریدار خواهد بود .
به موجب این ماده:« اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند ، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا جزای نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند .»
در ماده ۱۸ آیین نامه اجرایی ، مجددا ضمانت اجرای کیفری اقدام به پیش فروش و عدم تنظیم سند رسمی بیان شده است که مطابق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون رفتار خواهد شد: صرف نظر از ایرادات نگارشی وارد بر این ماده که اقدام به درج یا انتشار آگهی را معطوف به پیش فروش ساختمان نکرده و در انتهای ماده نیز ملاک تعیین میزان جزای نقدی را بدون تعیین طرف تادیه کننده ، وجوه و اموال دریافتی تعیین نموده است ، به لحاظ ماهوی نیز این ماده واجد ایرادی اساسی است .
از منطق و مفهوم این ماده چنین استنباط می گردد که ظاهراً قانونگذار بزه موضوع ماده ۲۳ را از جرایم با مسئولیت مطلق محسوب نموده و صرفنظر از آنکه پیش فروشنده با سو نیت یا بی سو نیت، بدون اخذ مجوز از مراجع ذی صلاح اقدام به درج آگهی پیش فروش نماید او را مجرم محسوب و قابل تعقیب کیفری می‌داند ، از این رو حتی فروشنده ای بدون قصد مجرمانه ، دایر بر پیش فروش ساختمان به دو یا چند نفر ، صرفاً بدون اخذ مجوز مبادرت به درج آگهی پیش فروش ساختمان کند از منظر مقررات این ماده مجرم و قابل تعقیب کیفری است و پیش خریدار هم می تواند سوء استفاده نماید و خسارات بگیرد و همه چیز به نفع پیش‌فروشنده است. جالب آنکه حتی در زماندرج آگهی پیش فروش ،نسبت به تعقیب کیفری پیش‌فروشنده اقدام نشده باشد و او به کلیه تعهدات خویش نیز عمل نماید و با تحویل ساختمان احداثی به پیش خریدار نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال نیز به نام وی اقدام نمایند ، بازهم پیش فروشنده به نفس ارتکاب درج آگهی پیش فروش ساختمان بدون اخذ مجوز قابل تعقیب کیفری است و این در حالی است که هیچ گونه سوء نیتی در پیش فروشنده مفروض نبوده و تعقیب کیفری او غیرمنطقی و غیرقابل توجیه است؟ البته تبصره ماده ۱۳ قانون نیز قابل گذشت بودن جرم مذکور را بیان می کند . در خصوص صدورمجوز انتشار آگهی نیز ماده ۱۹ آیین نامه ، دستورالعملی را پیش بینی کرده که ظرف یک ماه پس از ابلاغ آیین نامه توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه خواهد شد. به نظر ایراد مذکور در خصوص نمونه قرارداد پیش‌فروش ، در اینجا نیز وارد است.
ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان« وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش می باشد . صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه توسط وزارت یاد شده تهیه خواهد شد »
اقدام پیش فروشنده بدون تنظیم سند رسمی( مواد ۲۱ و ۲۳)
مواد ۲۱ و ۲۲ و ۲۳کیفر هایی را برای تخلف در این مقررات پیش بینی کرده است در ماده ۲۴ هم صریحا گفته بنگاه‌های معاملات املاک حق هیچگونه دخالتی در تنظیم سند پیش فروش ندارند. در مورد ضمانت اجرای قرارداد پیش فروش در قالب سند عادی فاقد ضمانت اجرای حقوقی به معنای خاص کلمه است یعنی موجب بطلان قرارداد نمی شود ولی بسیاری از امتیازات سند رسمی از جمله قابلیت استناد نزد محاکم و ادارات دولتی از دست می‌رود ماده ۲۳ البته قانون گذار تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در قالب سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی از شرایط از اولی و ماهوی تشکیل قرارداد مزبور نمی‌باشد.
تکلیف مشاورین املاک و ضمانت اجرای عدم رعایت آن (ماده 24)
ماده ۲۴ و ضمانت اجرای تخلف از ماده را تعلیق پروانه کسب نهایتاً ابطال پروانه کسب پیش بینی نموده است . هرچند که نقل و انتقال اموال غیرمنقول ظاهرا تشریفاتی است و با توجه به مقررات ثبت ، قانون کسی را مالک می شناسد که نام او در دفتر ثبت اسناد به ثبت رسیده باشد لیکن با توجه به مواد 10 و 219 قانون مدنی و اصل آزادی اراده که موجب انعقاد قراردادهای عادی میشود و با توجه به اصول حقوقی، قراردادها نسبت به طرفین لازم الاتباع بوده و انجام معاملات عادی به کرات موجب ایجاد دعاوی در محاکم و به تاراج بردن اموال افراد بی اطلاع می شود . در این ارتباط چندی است که تفکیک وظایف مشاوران توسط صاحب نظران در دست بررسی است به نظر ایشان« برای کلیه معاملات غیر منقول لازم است یک نظام بایسته برای ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول اعم از املاک آماده و همچنین پیش فروش و ساخت و ساز، تهیه و اجرا شودو بین مرحله مقدماتی و انجام معاملات تفکیک شود که مشاوران املاک فقط مکلف به اطلاع رسانی و بازاریابی باشند و البته در کوتاه ترین زمان و نزدیک ترین مکان در تمام دفتر ها و بخش های کشورامکان تنظیم هرگونه سند رسمی برای متعاملین باشد .» مطابق« قانون» نقش مشاوران املاک در انجام معاملات اموال غیرمنقول کمرنگ شده و تاثیر کلیه عقود راجع به اموال غیر منقول اعم از پیش فروش و قطعی موکول به ثبت سند آنها در دفاتر اسناد رسمی گردیده است که این امر جهت حفظ حقوق پیش خرید کنندگان و جلوگیری از سوء استفاده مشاورین املاک می باشد .
تکلیف شهرداری هنگام صدور پروانه ساختمان (ماده ۲۲ قانون)
طبق قانون ارایه شناسنامه فنی ساختمان برای تنظیم و ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی الزامی است . متاسفانه با توجه به مقاومت شهرداری‌ها و خودداری از صدور شناسنامه فنی ساختمان موضوع ماده ۲۲ قانون پیش فروش ساختمان که برای تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان لازم است ، به نظر می‌رسد علاوه بر اینکه اجرای قانون مسدود شده است ، زمینه ای هم برای ایجاد ارتکاب جرم پیش فروش ساختمان با اسناد عادی فراهم شده است .
با توجه به بند دال ماده یک آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان تدوین دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان به عهده وزارت راه و شهر سازی قرار گرفته است ، و باید هرچه زودتر این وزارتخانه دستوالعمل مربوط را تدوین نماید .
قانون پیش فروش ساختمان از لوایح پیشنهادی قوه قضاییه جهت جلوگیری از مشکلات و معضلات پیش خرید و پیش فروش ساختمان است ، در سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی و آیین نامه اجرایی آن در تاریخ ۲۰ .۳. ۱۳۹۳ به تصویب هیئت وزیران رسید.به رغم صراحت قانون فوق مبنی بر صدور شناسنامه فنی برای هر واحد توسط شهرداری ماده( ۲۲ قانون ) و الزام دفاتر اسناد رسمی به درج شماره شناسنامه مذکور ، در قراردادهای رسمی پیش فروش و نیز الزام وزارت شهرسازی به تدوین دستورالعمل اجرایی صدور شناسنامه فنی (بند دال ماده یک آیین‌نامه اجرایی مربوطه) تاکنون وزارت راه و شهرسازی از تدوین دستورالعمل مذکور خودداری نموده و شهرداری ها نیز از صدور شناسنامه فنی خودداری می نماینداین وضعیت مستمسکی جهت انجام عمل خلاف قانون برخی مراجع در تنظیم سند عادی پیش فروش گردیده است که بدون تردید در آینده موجب مشکلات عدیده ای برای حاکمیت خواهد گردید. با توجه به اینکه در بسیاری از موارد ، قراردادهای عادی پیش فروش ساختمان بر روی اراضی و املاکی که فاقد سند بوده انجام می گیرد (کما اینکه رئیس اتحادیه املاک به آن معترف است)و در نهایت بسیاری از اراضی کشاورزی ، باغهات و اراضی دولتی و متعلق به دیگران به صورت قولنامه های دستی و بنگاهی مورد واگذاری قرار گرفته و دادگستری در موارد اختلاف در صدور رای جهت احراز مالکیت با مشکل مواجه می باشد ، علاوه بر آنکه مراتب بازداشت بودن ملک یا ممنوع المعامله بودن اشخاص متعاملین هنگام تنظیم سند عادی مورد بررسی قرار نمی گیرد و همچنین گواهی های مربوطه اخذ نمی‌گردد و حتی نسبت به اموال اشخاص صغیر و محجورین نیز هیچگونه توجهی صورت نمی گیرد و لذا با عنایت به جرم بودن عمل تنظیم سند عادی پیش فروش ساختمان وفق مواد 23 و 24 قانون و ایجاب ضرورت تنظیم سند رسمی و الزام اخذ حق الثبت به عنوان وجوه عمومی ، بهتر است هر چه سریع‌تر مراتب به وزارت راه و شهرسازی و شهرداری ها ابلاغ گردد تا نسبت به اجرای قانون و انجام تکلیف مقرر اقدام نمایند . ماده ۲۲ قانون پیش فروش ساختمان :«شهرداری ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند »
بند د ماده ۱ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:« شناسنامه فنی و ملکی ساختمان: سندی که بر اساس بند(ز) ماده ۲۱ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان-مصوب ۱۳۷۴- و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه ، تاسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر میشود».
میزان بلاگ
