وبلاگ مسائل حقوقی
» تضمینات تعهدات طرفین بعد از ساخت آپارتمان
تضمینات تعهدات طرفین بعد از ساخت
در این مقاله آن دسته تضمینات و تعهدات راکه مربوط به مرحله بعد از ساخت ساختمان است بررسی میشود.که شامل مواد 7،8،13 میباشد.
ضمانت اجرای کسر مبیع (ماده ۷)
ماده 7 راجه به کاهش یا افزایش مساحت است چون وقتی آپارتمان ساخته میشود مساحت با آن چیزی که در قرارداد پیش‌بینی شده یکی نیست و مواد قانون مدنی در اینگونه موارد گنگ و مشکل زا است.
راجع به افزایش یا کاهش مساحت هم بایستی به صورت شرط ضمن عقد باشد حق فسخ پیش خرید و جبران خسارت که گفتیم اگر پیش‌فروشنده تاخیر کنند یا به تعهد خود عمل نکند خریدار حق فسخ یا مطالبه جبران خسارت را دارد که این هم بایستی به صورت شرط ضمن عقد باشد.
مطلب مرتبط
آیا عقد آریایی اعتبار دارد؟ماده ۷- در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ، ما به تفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا ۵( درصد) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد ، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارد و در صورتی که بیش از( ۵ درصد) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد .چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از (95 درصد) مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرار داد را دارد یا می تواند خسارت وارده را برپایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کنند.
ماده ۷ آیین نامه اجرایی ، ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت را ، صورت مجلس تفکیکی اعلام نموده است . در ماده ۱۳ آیین نامه آمده است که در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد می‌تواند با اظهار نامه کتبی و ابلاغ آن توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد و یا طرق مقتضی دیگر ، فسخ را اعلام نماید .
ماده 13 « در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد می تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد یا طرف مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید در صورت بروز اختلاف، مطابق ماده 20 قانون و سایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد . »
بیان مساحت آپارتمان در قرارداد پیش فروش آپارتمان
هدف ماده 7 قانون ، حمایت از پیش خریدار است و جهت حفظ حقوق پیش خریدار و تضمین حقوق پیش خریدار ما به تفاوت مساحت آپارتمان پس از صدور صورت جلسه تفکیکی بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می گردد .
لیکن چنانچه پیش فروشنده نیز به خاطر مساحت زیادی میتوانست قرارداد را فسخ کند ، موجبات سواستفاده فراهم میشد و میتوانست از اقدام متخلفانه ی خود بهره مند شود.هرچند حمایت یک جانبه از پیش خریدار هم صحیح نیست و ممکن است موجب سواستفاده های زیادی از جانب وی شود . چون قیمت املاک اغلب رو به افزایش است البته اگر قیمت های بازار در طول یک تاخییر در ساختمان (ساخت) افزایش پیدا کند ، خریدار می تواند درخواست نماید که به منظور گسترش قرارداد اصلی یا به دست آوردن یک قرارداد جدید قیمت خرید بالاتری را بپردازند .
قانونگذار در فرض کمتر یا بیشتر بودن مقدار مبیع نسبت به میزان توافق شده، قواعد عمومی خاصی را برای حل اختلاف پیش بینی نموده است. به طور مشخص در مورد موضوع این نوشتار، در قانون مدنی اقدام به وضع احکامی در مورد ملکی که بر مبنای داشتن مساحت مورد توافق آشکار می شود،نموده و فرض های مختلفی را از هم تفکیک و احکام آن را بیان نموده است. به علاوه در قانون ثبت هم فرض خاصی مورد توجه قرار گرفته و حکم آن بیان شده است.
پرداخت غرامت برای کمبود متراژ مقدر در قرارداد
محاسبه ما به تفاوت مساحت کمتر یا بیشتر بر اساس نرخ مندرج در قرارداد با توجه به بهای روز افسون زمین و آپارتمان از مواردی است که موجب میشود پیش‌فروشنده با دقت بیشتری نقشه ها و طرح های تصویب و تعهد شده را بر روی ساختمان پیاده نماید ، تا تغییر مساحت در آپارتمان به وجود نیامده و مساحت ساختمان مطابق قرارداد تنظیمی احداث شود . برابر ماده ۷ قانون در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی ، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ، ما به تفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت. در قانون مقرر شده چنانچه مساحت بنا تا ۵ درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند. به نظر می رسد در اینجا قانون حقوق پیشفروش کننده را نیز مد نظر داشته اند تا پیش خریدار بی دلیل اقدام به فسخ قرار داد ننماید و صرفا در صورتی که تغییر بیش از ۵ درصد از مساحت مقدار در قرارداد باشد ، خریدار حق فسخ خواهد داشت . با این حال ، اجرای نقشه های ساختمانی در دست پیش فروهنده است و نباید به وی اجازه داد تا 5 درصد بنای مورد معامله تخلف کند .
در مواردی که مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق باشد ، مثلا اگر برابر قرارداد 100 متر بنا می بایست احداث شود 90 متر احداث شود ، در این صورت خریدار مخیر به دریافت خسارت وارده بر پایه قیمت روز بنا بر اساس نظر کارشناس از پیش فروشنده و یا فسخ قرارداد میباشد . نکته ای که در قسمت اخیر ماده حائز اهمیت است اختیار فسخ قرارداد و دریافت خسارت به نرخ روز در صورت کاهش مساحت آپارتمان برای پیش خریدار است و در صورتی که مساحت بنا بیش از مقدار مساحت مقرر در قرارداد باشد ، محاسبه قیمت بر اساس نرخ روز است و بر مبنای ماده 8 و تبصره آن ، خسارت وارده را بر مبنای مصالحه یا بر آورد کارشناس مرضی الطرفین از پیش فروشنده دریافت کند . در عین حال هرگاه آنان نتوانند در این خصوص به توافق برسند ، مطابق نظر کارشناس منتخب دادگاه ، تمام مبالغ پرداختی بر اساس قیمت روز همراه با خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد می گردد . در واقع قانون گذار در وضع قواعد فوق و حکم به پرداخت قیمت روز بنا ، بیشتر یا دست کم مساوی میزان آن در زمان انعقاد قرارداد است و بنابراین با پرداخت آن به پیش خریدار وی متضرر نخواهد شد .
با این حال در موارد نادری ممکن است قیمت روز بنا کمتر از قیمت زمان انعقاد قرار داد باشد که در این صورت حمایت از پیش خریدار ایجاب می کرد ، قانونگذار پرداخت قیمت مندرج در قرارداد را مقرر نماید . به عبارت دیگر شاید بهتر بود مقرر می شد قیمت روز بنا به پیش خریدار پرداخت شود مگر اینکه قیمت مندرج در قرارداد ، بیشتر باشد . در عین حال ممکن است گفته شود هدف قواعد مذکور این است که قدرت خرید پیش خریدار با دریافت قیمت روز بنا نسبت به زمان انعقاد قرارداد کم نشود که این هدف با دریافت قیمت روز بنا حاصل میگردد ؛ اعم از اینکه قیمت مذکور بیشتر ، کمتر یا مساوی میزان مندرج در قرارداد باشد . به علاوه ، نمی توان با اندیشه حمایت از پیش خریدار ، به طور کلی پیش فروشنده را نادیده گرفت .که با توجه به تورم و تغییر قیمت ملک این امر تضمین کننده حقوق پیش خریدار می باشد .
در صورت عدم توافق طرفین بر میزان پرداخت خسارت (تبصره ماده 8)
تبصره ماده 8 : در صورت عدم توافق طرفین ، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را بر اساس قیمت روز بنا ، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید .
در تبصره ماده 8 «قیمت روز بنا» را ذکر نموده تا بدین صورت از تضییع حقوق خریدکنندگان که در موضع اقتصادی و معاملاتی پایین تری نسبت به پیش فروشندگان هستند جلوگیری به عمل آورد . اگر پرداخت خسارات بر اساس روز بنا نباشد با توجه به تورم های موجود حق خریدار ضایع خواهد شد .
ثبت سند رسمی بدون مراجعه به مراجع قضایی (ماده 13)
نکته مهمی که پیش خریداران و پیش فروشندگان باید مد نظر قرار دهند ، اهمیت و لزوم مراجعه به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند است . متاسفانه طبق عادت و به دلیل نا آگاهی از قانون جدید ، بسیاری از پیش خریداران و حتی پیش فروشندگان برای انجام معامله و تنظیم قرارداد به بنگاه های مشاور املاک مراجعه می کنند ، در حالی که طبق قانون جدید ، تنظیم سند عادی برای این معامله جرم تلقی شده و مجازات دارد .
هنوز هم خیلی ها به عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی عادت نکرده اند و شیوه های سنتی برای قرارداد بستن را می پسندند ، اما بویژه در مورد تنظیم قراردادهای پیش فروش آپارتمان برای این کار به یک دغدغه تبدیل نشود ضروری است این قرارداد در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود .آنگونه که قانون پیش فروش ساختمان می گوید مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی ، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند چراکه آن ها نمی توانند راسا دست به چنین کاری بزنند .گرچه نمی توان انتقال مالکیت را منحصرا منوط به تنظیم سند رسمی نمود ،لیکن مالکیت افراد نسبت به اموال غیر منقول با توجه به ماده 22 قانون ثبت فقط زمانی تثبیت می شود که با تنظیم سند رسمی ملک در دفاتر املاک به نامشان ثبت شود . زیرا در این صورت بدون نیاز به اثبات در دادگاه یا تصدیق طرف مقابل مطابق ماده 1291 قانون مدنی ، مفاد آن معتبر است و حتی تاریخ سند رسمی طبق نص ماده 1305 قانون مدنی حتی علیه اشخاص ثالث معتبر است .
میزان بلاگ
