» بررسی قانون پیش فروش آپارتمان سال 1389 (بخش اول)

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان سال 1389 (بخش اول)

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان سال 1389 و آیین نامه اجرایی آن


پیشگفتار 


امروزه روند رو به رشد جمعیت و کمبود فضا در شهر های بزرگ ،ضرورت وجود آپارتمان ها را توجیه نموده است . پیش فروش آپارتمان یا واحد های مسکونی ساختمان ها، امری رایج است که تا اواخر سال 1389 فاقد قانونی روشن و جامع بوده است . قانون پیش فروش ساختمان پس از حدود چهل ماه بررسی ، در زمستان 1389 تصویب و در روزنامه رسمی منتشر شد و آیین نامه اجرایی آن در سال 1393 تصویب و ابلاغ شد . قانون ایران تمهیدات نسبتا مناسبی برای حمایت از حقوق پیش خریداران اندیشیده ولی متاسفانه این حمایت ها و ضمانت اجراهای قانون بیش از اندازه به حقوق پیش خریدار پرداخته است و متاسفانه در قانون جدید بیش از حد لازم ضمانت اجراهایی را برای پیش خریدار در نظر گرفته است و با دید سختگیرانه ای به نفع پیش خریدار عمل کرده است که و به طوری که بستری نا منماسب را برای سواستفاده پیش خریدار از حق قانونی خود فراهم نموده است .در نتیجه به حقوق پیش فروشندگان ، توجه کافی ننموده است . به طوریکه می توان گفت که این قانون اصل را بر حرفه ای بودن پیش فروشنده گذاشته است ، لذا چتر حمایتی قانون بر پیش خریدار گسترده شده است . دراین نوشتار سعی بر آن است تا حمایت هایی را که قانون پیش فروش ساختمان در نظر گرفته است ،مورد تجزیه و تحلیل حقوقی قرار گیرد و همچنین با بررسی قانون پیش فروش ساختمان تعهدات طرفین قرارداد و تضمینات این تعهدات در قانون و آیین نامه بررسی شده و نقاط ضعف و قوت این قانون مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد . امید است هر چه زودتر با اصلاح قوانین سابق به سمت قوانینی عادلانه حرکت نماییم .


مقدمه


حجم انبوه ساخت و ساز و عدم تمکن مالی افراد ، معاملات پیش فروش ساختمان را در عصر حاضر افزایش داده است . فقدان مقررات و قوانین جامع و یک دست در کشور و اتخاذ شیوه های گوناگون در هر شهر و ناحیه در زمینه نقل و انتقال اموال غیرمنقول ، به صورت قولنامه این مشکلاتی را برای طرفین ، خصوصا خریداران ایجاد می نماید . عناوین برخی اوراق غیر رسمی نظیر قولنامه ، مبایعه نامه و یا قرارداد خرید و فروش ،با موتو ن و مندرجات گوناگون باعث سوء استفاده و عمدتا گمراهی خریداران می شود .


مسئولیت ناشی از سوء استفاده از حق ، بخشی از مباحث به مسئولیت ها را به خود اختصاص داده است . این بخش در قالب به نظریه ها در نظام های حقوقی کشورهای مختلف مورد توجه قرار گرفته است . این نوع مسئولیت در حقوق ایران نیز شناسایی شده است . در حقوق اسلام ، قواعدی وجود دارد که مفاد آن با موضوع سوء استفاده از حق قابل مقایسه است.قائده لا ضرر،از جمله قواعدی است که در این زمینه طرح گردیده است . سوء استفاده از حق می تواند یا به صورت قانونی باشد یا به صورت قراردادی باشد . قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز از جمله نهادهای حقوقی است که در فقه و قانون مدنی سابقه ای ندارد ، از اینرو اخیراً قانونگذار به منظور رفع مشکلات و کاستی های موجود در عرصه پیش فروش ساختمان و تنظیم روابط طرفین قرارداد مذکور . قانونی را به همین عنوان تصویب کرده است . در رابطه با پیش فروش آپارتمانها سابقه آنها را در بعد از انقلاب می‌توان مربوط به مواردی دانست که حجم چشمگیری از عملیات ساختمانی که بخش خصوصی به ویژه در امور انبوه سازی مسکن آغاز کرده بود نیمه کاره متوقف شده بود . آغاز پیش فروش آپارتمان یا واحد های مسکونی ساختمان ها امری رایج است که تا اواخر سال 1389 پیش فروش آپارتمان یا واحد های مسکونی فاقد قانونی روشن و جامع بوده است ، به همین جهت زمینه مساعدی برای سوء استفاده برخی سازندگان فراهم شده بود . پیش فروش یک واحد به چند خریدار،سواستفاده از مبالغ پیش فروش و فرار و نا پدید شدن شخص ، احداث بنا بدون رعایت کیفیت لازم از جمله تخلفات قابل توجهی در این زمینه بودند که تاخیر در ساخت و تحویل را نیز امری رایج و حتی طبیعی جلوه می نمود .


از سوی دیگر برخی از پیش خریداران نیست گاهی اوقات از پرداخت به موقع اقساط امتنا می‌کردند که این امر به نوبه خود از یک سو موجب خسارت به سازنده و پیش‌فروشنده می گردید و از سوی دیگر با ایجاد خلل در احداث و تکمیل ساختمان موجبات اضرار پیش خریداران دیگر را فراهم می نمود برای حل این مشکلات ، لایحه پیش فروش ساختمان به پیشنهاد قوه قضاییه توسط دولت در تاریخ 86/06/24 جهت تصویب به مجلس شورای اسلامی ارسال گردید و در نهایت در تاریخ 89/10/12 به تصویب مجلس شورای اسلامی و در تاریخ 89/10/29 به تایید شورای نگهبان رسیده و در تاریخ 89/11/18 در روزنامه رسمی منتشر شد که برای رعایت اختصار در این نوشتار ( قانون) نامیده می شود .  بنا ب ماده ۲۵ این قانون آیین نامه اجرایی آن می بایستی ظرف سه ماه از تاریخ تصویب قانون، توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رئیس قوه قضاییه به تصویب هیئت وزیران می رسد. متاسفانه این کار حدود سه سال به طول انجامید و سرانجام در تاریخ 93/03/07 آیین نامه اجرایی قانون توسط هیئت وزیران به تصویب رسید و در تاریخ 93/03/20 ابلاغ شد . اما اجرایی شدن این قانون از زمان تصویب ۴ سال به تعویق افتاد تا اینکه سرانجام در تیر 94 و همزمان با هفته قوه قضاییه آیین‌نامه اجرایی این قانون لازم الاجرا شد . اما اینکه چرا قانون مورد نظر با تأخیر ۴ ساله به اجرا در آمد ، علت اصلی این تأخیر اختلافی بود که میان شهرداری و سازمان نظام مهندسی وجود داشت چرا که طبق ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان ، تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارکی است که یکی از آنها شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد است و دیگر مدارک نیز عبارتند از : سند رسمی مالکیت ، پروانه ساخت کل ساختمان ، تاییدیه مهندس ناظر ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل . اما به علت مشکلاتی که بین شهرداری و سازمان نظام مهندسی وجود داشت ، این مدارک به طور کامل در اختیار ثبت قرار نمی گرفت تا این که سرانجام مشکل حل شد .


آیین نامه های اجرایی مقرراتی هستند که به حکم صریح صریح یا ضمنی قانونگذار برای تکمیل قانون وضع می شوند و تا زمانی که آیین نامه اجرایی به تصویب نرسیده به اجرای قانون با ما نع روبرو است . در قانون پیش فروش ساختمان پیش بینی شده بود که آیین نامه اجرایی آن باید طی سه ماه از تاریخ تصویب وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه شود وپس ازتایید رسمی قوه قضایی به تصویب هیئت وزیران برسد اما علت اینکه مدت سه ماه ، ۴ سال شد ، کوتاهی دستگاه‌هایی بود که باید آیین‌نامه را تنظیم می‌کردند ، البته در این میان دادگستری و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به دلیل اینکه خودشان درگیر تبعات اجرایی نشدن این قانون بودند ، تلاش میکردند هر چه سریعتر آیین نامه اجرایی تهیه ، تصویب و ابلاغ شود ، چرا که به طور قطع گرفتاری و مشکلات مردم در این زمینه به طور مستقیم به آنها هم بر می گشت.


در روند ساخت آپارتمان گاهی شرایطی تحقق پیدا می‌کند که سازنده یا مالک ملک توان ساخت و اتمام پروژه را نداشته و نیازمند کمک مالی است و گاهی حتی شرکت های عمومی و خصوصی و تعاونی ها ، اصاصا بر مبنای جمع آوری سرمایه و ساخت و تکمیل پروژه های مسکن تشکیل می شود .

 

 لذا با توجه به دو صورت مطرح شده از سوی دارندگان سرمایه، همیشه این نگرانی بود که در صورت ارائه سرمایه خود چه تضمینی در بازگشت سرمایه و انجام تعهدات از سوی شرکت افراد حقیقی در انجام تعهد وجود دارد ؟ آیا این قانون به درستی توانست حقوق پیش خریدار و پیش فروشنده ایجاد نماید؟


یا راه را برای سوء استفاده پیش‌خریدار باز گذاشته و عبارات دیگر افراط نموده است ؟


 آیا تمهیداتی برای تضمین حقوق و تعهدات طرفین اندیشیده شده است یا خیر؟ و اینکه آیا تمهیدات قانونی کافی برای تضمین حقوق طرفین است یا خیر ؟ آیا دستورالعمل‌های لازم که در این آیین‌نامه اجرایی قانون آمده اند ابلاغ گردیده اند؟ در ادامه به سوالات بالا پاسخ داده خواهد شد .


 تضمینات تعهدات طرفین قبل از ساخت


اگر چه خیلی از کارشناسان معتقدند قانون پیش فروش ساختمان هنوز هم به طور کامل اجرا نمی‌شود و در بعضی بخش‌ها هنوز ضمانت اجرا های لازم را ندارد ، اما همین که تک‌تک خریداران به مفاد آن عمل کنند و بدانند که به عنوان خریدار چه حقوق گسترده ای دارند ، برای انجام یک معامله سالم و بی درد سر کفایت می کند .

 

مفهوم و ماهیت قرارداد


قرارداد پیش فروش ساختمان یک قرارداد نوظهوری است که علاوه بر حکومت قواعد عمومی قراردادها بر آن ، تابع احکام ویژه مندرج در قانون پیش فروش ساختمان نیز میباشد . این قرارداد با توجه به ماده ۳ قانون از قراردادهای با نام و لازم است . زیرا در ماده ۸ و ۱۶ قانون به خیار فسخ اشاره شده که ناظر به عقود لازم میباشد . در عین حال نیز وفق ماده ۳ قانون در زمره قراردادهای تشریفاتی قرار می‌گیرد و تنظیم سند رسمی از ارکان تحقق آن است .


در قرارداد پیش فروش ساختمان ، با توجه به اینکه به طور اصولی،پیش خریدار به پرداخت نقدی ثمن قادر نیست و به این دلیل نیز به انعقاد قرارداد پیش فروش اقدام می کند با توجه به عدم قدرت خرید نقدی پیش خریدار و نیز به دلیل اینکه پیش و فروشنده در مراحل مختلف ساخت ، نیاز به تامین سرمایه برای صرف هزینه هایی دارد ، پرداخت ثمن به صورت اقساط است .البته در این قرارداد طلسم،کل ثمن معامله برای تعیین تکلیف طرفین برای جلوگیری از غرر و جهالت بیان می شود ، اما پیش خریدار متعهد می شود مبلغ ذکر شده را در مواعد مقرر و به تناسب عملیات ساخت، به طور اقساطی پرداخت کند. در بررسی قرارداد پیش فروش و تنظیم قرارداد ، ابتدا باید به مفهوم آن پی برده و در مرحله بعد ماهیت آن برای ما مشخص شود . در این صورت میتوان قالب مناسبی برای آن در نظر گرفته و بر اساس آن عمل نمود . اگر بتوان این قرار داد را در قالب عقود معین قتون مدنیگنجاند ، می توان آثار و احکام آن را بر قرارداد پیش فروش جاری ساخت . علت تصویب این قانون ماهیت متفاوت قرارداد پیش فروش ساختمان از سایر عقود و معاملات سنتی است .


 ضابطه مند شدن قرارداد پیش فروش ، از یک سو ، موجب حمایت از پیش خریداران که در موضوع اقتصادی و معاملاتی پایین‌تری نسبت به پیش فروشندگان هستند ، می شود از سوی دیگر ترویج پیش فروش موجب رونق ساخت و ساز و در نهایت توسعه اقتصادی می گردد. لذا در این قسمت به بیان مفهوم ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان می‌پردازیم. برای بررسی این موضوع در ذیل مفهوم و ماهیت قرارداد پیش فروش و همچنین ماده یک قانون پیش فروش را مورد مطالعه قرار خواهیم داد.


مفهوم قرارداد


 در ماده اول قانون پیش فروش ساختمان نیز تعریفی از این قرارداد به عمل آمده است و در آن قرارداد پیش فروش را محدود به عقد معینی نکرده است . بر اساس تعریف گفته شده ، ساختار و چگونگی این قرارداد معیین می‌شود ، اما این تعریف ماهیت این قرارداد اشاره ای نکرده و آن را جز هیچ یک از عقود معین و یا نا معین ندانسته است .


پیش خرید و پیش فروش لازم و ملزوم هم هستند و وقتی یکی تعریف شود دیگری هم تعریف شده است . وقتی مالک یا ذیحق قبل از ساخت و تکمیل ساختمان مبادرت به فروش جزء یا کل آن می کند ، پیش‌فروش نامیده می شود . اغلب بهای آپارتمان به صورت اقساط و متناسب با پیشرفت کار پرداخت می شود لیکن توافق بعدی طرفین به پرداخت یکجا ، آنرا از شمول پیش فروش خارج نمی کند.


در خصوص اینکه به جز مالک چه اشخاص دیگری مجاز به پیش فروش می باشند ، تبصره این ماده افراد زیر را مجاز به این امر می دانند :


1- سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری ، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنا احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص میابد.


2- مستأجرین اراضی اعم از ملکی ، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی در قانون ، شرایطی برای پیش خریدار گذاشته شده است تا از حق وی حمایت لازم به عمل آید ولی متاسفانه به نظر می رسد موجب سوء استفاده پیش‌خریداران می شود .


خوشبختانه مطابق آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۹۳ تعریفی از سرمایه‌گذار ارائه شده است. بند ث ماده ۱ آیین نامه اجرایی این شرح می باشد : « سرمایه گذار : شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستاجر برای احداث بنا سرمایه‌گذاری می‌نماید و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق و فروش به وی اختصاص می‌یابد . »


هرچه تعاریف قانونی دقیق تر و همچنین برای اصلاحات موجود در قوانین تعاریف صریح را نص قانونی داشته باشیم ، ضمن این که مطلب را برای خواننده روشن می نماییم از ابهام در برداشت مطلب از معانی نیز جلوگیری می نماییم . لذا به نظر می‌رسد که اصلاحاتی را که آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان به تعاریف آن پرداخته است مفید می باشد. 


پیش فروش مرکب از دو فعل فروختن و مرکب از دو کلمه «پیش» به معنی قبل ، گذشته ، سابق و « فروش » است . و عبارت است از فروختن کالاهایی که هنوز حاضر و موجود نیست و فروشنده پول می گیرد بعدا آن را تحویل دهد و برخی از حقوقدانان نیز در تعریف پیش فروش بیان کرده اند ، پیش فروش اسم عامیانه سلف است و مراد از آن بیعی است که ثمن حال و مبیع موجل باشد . در خصوص پیش فروش و چگونگی امکان تحقق آن در قالب بیع سلف ، فقها ، مراجع محترم عظام و حقوقدانان ، به ارائه راهکارهای مختلفی پرداخته اند .


با توجه به تحقیق های علمی و فقهی در این زمینه به این نتیجه می‌رسیم که نمی توان حکم کرد پیش فروش مترادف و هم معنای بیع سلف است . بلکه مفهوم وسیعی است که اقسام مختلفی از بیع و قرارداد را می تواند شامل شود . اشکال مختلف و مصادیق گوناگون پیش فروش در جامعه کنونی ، لزوم وضع قوانین جامع و یکپارچه و نیز تدوین روابط استاندارد و یک نواخت را تاکید می نماید . در فقه یکی از عقودی که شباهت زیادی با قرارداد پیش‌فروش ساختمان دارد ، بیع سلف است .بیع سلف عبارت است از بیعی که مبیع آن کلی و موجل است به طوری که نوع و اوصافش تعیین شود ،بر خلاف قرارداد پیش فروش ساختمان که ثمن به طور اصولی موجل است ،در بیع سلف ثمن موجل نیست و باید قبل از تفریق، به طور نقدی و فوری پرداخت شود .تعریفی که از پیش فروش در عرف عمومی جامعه می آید ، به هر نوع معامله ای که در آن مبیع عندالعقد تحویل نگردد اطلاق می شود و این درحالی است که ثمن فی المجلس و یا در آینده و یا در آینده و یا به صورت اقساطی پرداخت می شود . پس نمی‌توان حکم نمود که پیش فروش مترادف و هم معنای بیع سلف است . بلکه مفهوم وسیعی است که اقسام مختلفی از بیع و قرارداد را می‌تواند شامل شود . اشکال مختلف و مصادیق گوناگون پیش فروش در جامعه کنونی لزوم وضع قوانین جامع و یکپارچه و نیز تدوین روابط استاندارد و یکنواخت را تأکید می‌نماید . کمبودی که امروزه به چشم می خورد و نبود آن موجب ایجاد منازعات و مخاصمات گوناگون شده و بار آن بر دوش قوه قضاییه در رسیدگی به پرونده های فراوان ، سنگینی می کند . برای رفع این مشکلات و مخاصمات ، علما و حقوقدانان راه‌های مختلفی را پیشنهاد داده اند . با تحلیل از این راه‌ها به این نتیجه می‌رسیم که هیچکدام جامع و مانع نمی‌باشد . به نظر می‌رسد باید به دنبال انتخاب وضعیت بهینه بود . پیشنهاد می شود قرار دادن معاملات پیش فروش در قالب صلح و مصالحه کمترین اشکال را دارد و می‌توان آن را به عنوان بهترین راه حل برای صحه گذاشتن بر چنین معاملاتی قرار دارد .


قانون پیش فروش ساختمان در واقع ، قانونی حمایتی از پیش خریداران است برای جلوگیری از سوء استفاده پیش فروشندگان و تخلف از انجام تعهدات قراردادی ، هر قراردادی را با عنوان پیش فروش ساختمان یا صلح ساختمان ساخته نشده و یا هر عنوان دیگری را که بر حسب تراضی ، مالک رسمی زمین یا نماینده قانونی او متعهد به احداث و تکمیل واحد ساختمانی مشخص درآن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور به واسطه همان انشا به مالکیت طرف دیگر قرارداد درآید مشمول مقررات قانون پیش فروش ساختمان دانسته است .

 

لذا صلح در مقام معامله نسبت به واحد یا واحدهای ساختمانی ساخته نشده، هم نتیجه معامله ای را که به جای آن واقع شده است (پیش فروش) می دهد و هم برخلاف قسمت دوم ماده ۷۵۸ قانون مدنی شرایط و احکام خاص آن معامله پیش فروش را دارد.

 

گفتار دوم ماهیت قرارداد پیش فروش


یکی از مهمترین مسائل هر قرارداد، تعیین و بررسی آثار آن قرارداد است زیرا هدف از ایجاد و انعقاد هم عمل حقوقی ، دستیابی به آثار آن است . پیش فروشنده به عنوان طرف قرارداد با پیش خریدار ، مانند همه عقود معوض که طرفین قرارداد در برابر هم تعهداتی را به عهده داراند ، حقوقی دارند . در همه عقود معوض ، هریک از طرفین قرارداد علاوه بر اینکه در برابر طرف دیگر قرارداد متعهد به انجام دادن تعهداتی می‌شود ، حقوقی را نسبت به طرف دیگر کسب می‌کنند .از جمله مهمترین حقوق پیش فروشنده حق دریافت عوض یا بها و یا اقساط عوض بها است . حق رفع عیب و نیز حق تغییر در برخی اوصاف ساختمان به طور یک طرفه نیز از حقوق دیگر پیش‌فروشنده است . حق فسق و حبس و عدم تنفیذ قرارداد مربوط به انتقال قرارداد از سوی پیش خریدار بدون اذن پیش‌فروشنده از حقوق مهم دیگر پیش‌فروشنده است.


منظور از قرارداد پیش فروش قراردادی است که به موجب آن مالک یا ذیحق پس از اخذ مجوزهای لازم از مراجع ذیصلاح از جمله شهرداری ، متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی با مساحت و مشخصات معین در موعود مشخص در قبال عوضی معلوم که معمولاً به صورت اقساط پرداخت می شود ، می باشد .


ماده یک قانون در تعریف قرارداد پیش فروش اینچنین تدوین گردیده است : " هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن ، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده ) متعهد به احداثیا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مسکون با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد ( پیش خریدار ) درآید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می شود . موضوعی که قبل از تصویب قانون مطرح بود، ماهیت و صحت قرارداد پیش فروش بوده است . تحلیل ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان بر اساس ماده 10 ق .م و تحت عنوان قرارداد های خصوصی مطرح می گردد و از لحاظ شرایط و آثار واجد شرایط و آثار قراردادهای خصوصی است.  از این حیث مقررات مربوط به شرایط اساسی صحت معاملات مذکور در ماده 190 ق . م و قواعد عمومی معاملات بر آن حاکم است و از آنجا که به موجب ماده ۱۰ ق.م قراردادی الزام‌آور شناخته می شود ، طرفین نسبت به تعهدات قراردادی پیش منتظر و مسئول هستند و در صورت عدم انجام تعهد از سوی یک طرف دیگر می تواند او را به انجام آن الزام کند یا قرارداد را فسخ نموده و خسارت دریافت کند .


قرارداد پیش فروش ساختمان بر مبنای الزام آور بودن این قراردادها و تعهدات فروشنده مبنی بر سلب اختیار فروش به دیگری از خود نوعی حق برای خریدار به وجود می‌آورد که طبق آن متعهد را ملزم به فروش مال خود کند .با تحلیل ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان تحت عنوان قرارداد خصوصی می‌توان در قالب قراردادهای مبتنی بر ماده ۱۰ ق.م همچون قرارداد تعهد به بیع یا قرارداد تشکیل بیع یا وعده بیع آورد که در مفهوم اصطلاحی و عرفی عمدتا قولنامه نامیده می شود . همچنین به خاطر گستردگی حوزه عقد صلح و در حقیقت برابری کردن آن با ماده ۱۰ ق.م ، میتوان قرارداد پیش فروش ساختمان را در قالب عقد صلح نیز آورده و تنها نیاز خواهد بود عنوان صلح به طور صریح یا ضمنی بر آن قرار گیرد . علت این امر که قرارداد پیش فروش ساختمان در قالب ماده ۱۰ ق.م گنجانیده شده است ، منطبق نبودن آن با هیچ یک از عقود معین مشابه این قرارداد بود . البته پاره ای موارد امکان فروش واحد های آپارتمانی کاملا مشابه به طریق بیع کلی فراهم بود اما در اکثر موارد عدم تطابق با هیچ یک از عقود معین به همراه مخالف قانون نبودن این قرارداد و دارا بودن شرایط اساسی صحت معامله ،کافی است تا بتوان این قرارداد را در قالب ماده 10 ق.م جای داد .


 برای بهتر شدن مفهوم پیش فروش و تمایز آن از سایر مفاهیم می توان پیش فروش را با بیع مال آینده مقایسه نمود . کالایی که باید منحصراً برای خریدار در آینده ساخته شود که به نوبه خود ممکن است منقول یا غیرمنقول باشد . برخی نویسندگان معتقدند در مورد مالی که احتمال وجود در آینده را دارد ، طبق قاعده امکان انتقالش نیست .


 به نظر نویسنده ای دیگر انتقال عین یا منفعت مال غیر موجود پذیرفته نیست . و مقابل بیع سلف یا سلم در مبیع کلی فی الذمه مصداق دارد نه مبیع عین معین. به علاوه اینکه در این نوع بیع بر خلاف پیش فروش آپارتمان ، ثمن نقدا همزمان با انعقاد قرارداد پرداخت می شود ، لذا پیش فروش آپارتمان با انواع عقد بیع تفاوت اساسی دارد . عقد صلح نیز می‌تواند قالب مناسبی برای قرارداد پیش فروش آپارتمان باشد ولی به دلیل اینکه عنوان صلح می بایست به طور صریح یا ضمنی بر آن قرار گیرد ، بهترین گزینه در این خصوص گنجاندن قرارداد پیش فروش در قالب ماده 10 قانون مدنی به عنوان قرارداد خصوصی می باشد . در واقع قرارداد پیش فروش عقدی لازم است و لزومش را نیز از ماده 10 گرفته است و به همین دلیل گنجاندن قرارداد پیش فروش در قالب عقود شرکت که عقودی جایزند منتفی خواهد بود . لذا قرارداد پیش فروش آپارتمان از کلیه امور سنتی متفاوت است و به همین دلیل قانون خاصی را می‌طلبید.


میزان بلاگ

فرم ارسال نظر



آخرین مطالب این وبلاگ

آخرین مطالب مجله