» بررسی قانون پیش فروش آپارتمان سال 1389 (بخش دوم)

بررسی قانون پیش فروش آپارتمان سال 1389 (بخش دوم)

بررسی ماده یک قانون پیش فروش آپارتمان سال 1389


نظر از اینکه چه ماهیتی برای قرارداد پیش فروش آپارتمان قائل باشیم ، این قرارداد هیچ مغایرتی با فقه ندارد و چنانچه تعهد به مبیع بدانیم نیز می‌توان گفت همان تعهداتی که اشخاص می‌توانند به اراده خود بعهده گرفته و در فقه نیز موارد مشابه آن وجود دارد چنانچه این قرارداد را یک قرارداد خصوصی بدانیم نیز هم چنان که گفته شد نه نفس قرارداد در فقه منع شده و نه در مفاد این قرارداد با مانعی روبروست .


منظور از قرارداد پیش فروش قراردادی است که به موجب آن مالک یا ذیحق پس از اخذ مجوزهای لازم از مراجع ذیصلاح و از جمله شهرداری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی با مساحت مشخصات معین در مورد مشخص در قبال عوضی معلوم که معمولا به صورت اقساط پرداخت می‌شود ، می‌باشد . ماده 1 قانون در تعریف قرارداد پیش فروش چنین تدوین گردیده است :« هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن ، مالک رسمی زمین ( پیش فروشنده ) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص که در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد ( پیش خریدار) در آید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب میشود .


 به طور کلی خرید و فروش آپارتمان ممکن است به دو صورت انجام شود :


 الف - فروش آپارتمان ساخته شده که ممکن است از سوی مالک ساختمان یا مالک آپارتمان انجام شود.


 ب - فروش آپارتمانی که هنوز ساخته نشده و باید در آینده ساخته شود در این روش به طور معمول موقعیت و ابعاد مشخصه های آپارتمانی در نقشه ساختمانی معلوم میشود و فروشنده متعهد میشود آپارتمان را در ظرف مدت معین بسازد .

 

تعهد مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) بر احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین

 

ساخت و تکمیل ساختمان


ساخت یا تکمیل ساختمان یا واحد مطابق و اوصاف مذکور در قرارداد و نقشه ساختمانی طبق قراردادهای پیش‌فروش فی مابین سازندگان و متقاضیان مهمترین و اصلی‌ترین تعهد پیش فروشنده آن است که ساختمان مورد توافق را بر اساس نقشه ساختمانی و بر اساس اوصاف مذکور در قرارداد و در زمین معین ساخته پس از اتمام عملیات ساخت به پیش خریدار تحویل نماید . که این امر تلویحا از آن قسمت از ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود قابل استنباط است . بدین ترتیب در این قرارداد ها پیش فروشنده متعهد می شود ساختمان موضوع قرارداد را بر اساس اوصاف مذکور در قرارداد ساخته و تحویل پیش خریدار دهد .


تحویل ساختمان


 با توجه به اینکه در قراردادهای پیش فروش ساختمان ، موضوع قرارداد به هنگام انعقاد قرارداد وجود خارجی نداشته و بایستی ظرف مدت معینی در آینده ساخته شود ، پیش فروشنده متعهد است . قراردادها دارای تقسیمات مختلفی هستند که در برخی از کتب حقوقی به 40 مورد نیز می رسند . تقسیم عقد به لازم و جایز دارای آثار عملی است که خود دارای تاثیراتی است که خارج از بحث ما میباشد.


ممنوعیت های قانونی پیش‌فروشنده تبصره ماده ۱


طبق این قانون تنها دو گروه از اشخاص می تواند اقدام پیش فروش ساختمان کنند :


 الف - سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری ، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی زمین ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.


ب-مستاجرین اراضی اعم از ملکی ، دولتی ، موقوفه که به موجب سند رسمی جق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند .


همچنین یک ریسکی وجود دارد که توسعه دهنده نمی‌تواند برای یک توسعه یا قرارداد جدید توافق نماید و به جای آن واحد را به یکی دیگر از خریداران بفروشد . که به نظر می‌رسد این مسئله خود ایجاد ممنوعیت برای پیش‌فروشنده می‌نماید.


میزان بلاگ

فرم ارسال نظر



آخرین مطالب این وبلاگ

آخرین مطالب مجله