وبلاگ مسائل حقوقی
» بررسی قانون پیش فروش آپارتمان سال 1389 (بخش دوم)
بررسی ماده یک قانون پیش فروش آپارتمان سال 1389
نظر از اینکه چه ماهیتی برای قرارداد پیش فروش آپارتمان قائل باشیم ، این قرارداد هیچ مغایرتی با فقه ندارد و چنانچه تعهد به مبیع بدانیم نیز می‌توان گفت همان تعهداتی که اشخاص می‌توانند به اراده خود بعهده گرفته و در فقه نیز موارد مشابه آن وجود دارد چنانچه این قرارداد را یک قرارداد خصوصی بدانیم نیز هم چنان که گفته شد نه نفس قرارداد در فقه منع شده و نه در مفاد این قرارداد با مانعی روبروست .
منظور از قرارداد پیش فروش قراردادی است که به موجب آن مالک یا ذیحق پس از اخذ مجوزهای لازم از مراجع ذیصلاح و از جمله شهرداری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی با مساحت مشخصات معین در مورد مشخص در قبال عوضی معلوم که معمولا به صورت اقساط پرداخت میشود ، میباشد . ماده 1 قانون در تعریف قرارداد پیش فروش چنین تدوین گردیده است :« هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن ، مالک رسمی زمین ( پیش فروشنده ) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص که در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد ( پیش خریدار) در آید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب میشود .
به طور کلی خرید و فروش آپارتمان ممکن است به دو صورت انجام شود :
مطلب مرتبط
چگونه بهترین وکیل برای پرونده خود را پیدا کنیم؟الف - فروش آپارتمان ساخته شده که ممکن است از سوی مالک ساختمان یا مالک آپارتمان انجام شود.
ب - فروش آپارتمانی که هنوز ساخته نشده و باید در آینده ساخته شود در این روش به طور معمول موقعیت و ابعاد مشخصه های آپارتمانی در نقشه ساختمانی معلوم میشود و فروشنده متعهد میشود آپارتمان را در ظرف مدت معین بسازد .
تعهد مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) بر احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین
ساخت و تکمیل ساختمان
ساخت یا تکمیل ساختمان یا واحد مطابق و اوصاف مذکور در قرارداد و نقشه ساختمانی طبق قراردادهای پیش‌فروش فی مابین سازندگان و متقاضیان مهمترین و اصلی‌ترین تعهد پیش فروشنده آن است که ساختمان مورد توافق را بر اساس نقشه ساختمانی و بر اساس اوصاف مذکور در قرارداد و در زمین معین ساخته پس از اتمام عملیات ساخت به پیش خریدار تحویل نماید . که این امر تلویحا از آن قسمت از ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود قابل استنباط است . بدین ترتیب در این قرارداد ها پیش فروشنده متعهد می شود ساختمان موضوع قرارداد را بر اساس اوصاف مذکور در قرارداد ساخته و تحویل پیش خریدار دهد .
تحویل ساختمان
با توجه به اینکه در قراردادهای پیش فروش ساختمان ، موضوع قرارداد به هنگام انعقاد قرارداد وجود خارجی نداشته و بایستی ظرف مدت معینی در آینده ساخته شود ، پیش فروشنده متعهد است . قراردادها دارای تقسیمات مختلفی هستند که در برخی از کتب حقوقی به 40 مورد نیز می رسند . تقسیم عقد به لازم و جایز دارای آثار عملی است که خود دارای تاثیراتی است که خارج از بحث ما میباشد.
ممنوعیت های قانونی پیش‌فروشنده تبصره ماده ۱
طبق این قانون تنها دو گروه از اشخاص می تواند اقدام پیش فروش ساختمان کنند :
الف - سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری ، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی زمین ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.
ب-مستاجرین اراضی اعم از ملکی ، دولتی ، موقوفه که به موجب سند رسمی جق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند .
همچنین یک ریسکی وجود دارد که توسعه دهنده نمی‌تواند برای یک توسعه یا قرارداد جدید توافق نماید و به جای آن واحد را به یکی دیگر از خریداران بفروشد . که به نظر می‌رسد این مسئله خود ایجاد ممنوعیت برای پیش‌فروشنده می‌نماید.
میزان بلاگ
