وبلاگ مسائل حقوقی
» بررسی قانون پیش فروش آپارتمان سال 1389 (بخش سوم)
شرایط قرارداد (مواد 2 ، 3 ، 4)
در مواد اول قانون شرایطی برای قرارداد ذکر شده است که با رعایت این شرایط می‌توان قرارداد پیش فروش را منعقد نمود و اگر این شرایط به دقت رعایت شوند می‌توان گفت امنیتی در حوزه اینگونه معاملات حکم فرما خواهد شد و مخصوصا پیش‌خریداران با آرامش بیشتر و بدون دغدغه قرارداد را منعقد خواهند ساخت .
حداقل موارد لازم در تنظیم قرارداد پیش فروش (ماده ۲)
در قانون پیش فروش ساختمان ، ذکر همه اوصاف و کیفیات ساختمان ، الزامی است طرفین باید در قرارداد به طور کامل مشخصات ساختمان را هم از نظر مشخصات فنی و معماری ساختمانی و هم از نظر موقعیت و پلاک و مشخصات ثبتی و زمان تحویل تعیین کنند .
مطلب مرتبط
چگونه بهترین وکیل برای پرونده خود را پیدا کنیم؟در بند دوم مندرجات قرارداد را بیان کرده است. مثل طرفین قرارداد، پلاک ثبتی ، اوصاف واحد ساختمانی ، مشخصات فنی و معماری ، تعداد اقساط و غیره.
در این ماده بیان مطالبی را در قرارداد پیش‌فروش الزامی دانسته است . ذکر برخی از موارد از قبیل مشخصات طرفین ، پلاک ثبتی بها یا عوض و زمان تحویل رایج و بدیهی بوده و قبل از تصویب قانون نیز در قراردادهای پیش فروش شده بود لیکن مواردی که در قانون تازگی داشته یا از اهمیت خاصی برخوردارند ، ذیلا بررسی می‌شوند . دفاتر اسناد رسمی ملزم به ثبت قرارداد پیش فروش و همکاری های دیگری در این قانون شده اند و از سوی دیگر محدودیت ها و ممنوعیت هایی را برای مشاورین املاک قالبا واسطه معاملات هستند و رسانه‌های عمومی که می‌توانند عامل پیش فروش بی واسطه باشند پیش بینی شده است . و اینگونه از سوء استفاده مشاورین املاک هم جلوگیری به عمل آمده است . بررسی ضمانت اجرای ماده ۲ در حد الزام ناشی از کلمه «باید» در این ماده حاکی از آن است عدم اشاره و تصریح به بند ها پیش بینی نمی شود .
ماده ۲- در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود :
1- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
2- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
3- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ، و انباری
4- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود , مانده موقعیت، مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک به سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد ذکر شده یا عرفا در قیمت موثر است
5- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
6- شماره قبوض اقساطی برای بها ، تحویل و انتقال قطعی
7- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
8- تعیین تکلیف راجع به خسارات ، تضمین ها و قرارداد بیمه ای ، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
9- تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
10 - معرفی داوران
11- احکام مذکور در مواد 6 و 7 و 8 و تبصره آن 9 و 11 و 12 و 14 و16 و 20 این قانون
ثبت سند پیش خرید( ماده ۳)
هنوز هم خیلی‌ها به عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی عادت نکرده اند و شیوه های سنتی برای قرارداد بستن می پسندند ، اما به ویژه در مورد تنظیم قراردادهای پیش فروش آپارتمان برای این که این کار به یک دغدغه تبدیل نشود ضروریست قرارداد در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود . آن گونه که قانون پیش فروش ساختمان می‌گویند مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی ، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند چرا که آنها نمی‌توانند راسا دست به چنین کاری بزنند.
ماده ۳- قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد . ولی اگر قرار باشد همه موارد ماده ۲ همگی رعایت شوند به نظر می رسد همان نکته ای که در ماده ۲ بیان نمودیم مجددا مطرح شود .
طبق ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون ، نمونه قرارداد پیش فروش توسط سازمان ثبت و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه و شهرسازی ، ظرف یک ماه پس از ابلاغ آیین نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت . به نظر عملا مهلت یک ماهه کافی نیست . همانطور که در قانون ۱۳۸۹ ذکر شده بود ،آیین نامه اجرایی قانون ظرف سه ماه توسط مراجع ذیصلاح تهیه و ابلاغ شود و اینکار سه سال به طول انجامید . نمونه قرارداد پیش فروش نیز این گونه میباشد .
مدارک لازم در تنظیم قرارداد پیش فروش (ماده ۴)
قانون پیش فروش ساختمان برای حصول اطمینان از اینکه فروشنده سمت واقعی دارد و شرایط پیش فروش مهیا است و پیش خریدار از عیوب احتمالی ساخته متضرر نخواهد شد ، علاوه بر اینکه در ماده ۴ وجود سند مالکیت و پروانه ساختمانی را لازم دانسته ، در ماده ۳ تنظیم قرارداد پیش فروش را در دفاتر اسناد رسمی الزامی نموده است .
مطلب مرتبط
آیا عقد آریایی اعتبار دارد؟
ماده 4 - تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است :
1- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در اعضای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است
2- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
3- بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ این قانون
4- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
5- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره- در مجموعه های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق عمومی و نظارت آن دارد ، اجازه پیش فروش واحدهای مسکونی منوط به حداقل ۳۰ درصد پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادر کننده پروانه می باشد.
مطابق بند ۴ این ماده ممکن است خطایی را مهندس ناظر مرتکب شود، اینجا منجر به سوء استفاده مهندس ناظر می‌شود و یا حتی ممکن است احتمال تبانی مهندس ناظر با پیش خریدار برود بدین صورت که مهندس ناظر عملیات پی ساختمان را تایید نماید تا طولانی‌تر شده و پیش خریدار خسارت دیرکرد تحویل تعهد را بگیرد . ( البته احتمال تبانی پیش فروشنده و مهندس ناظر نیز هست) در ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون ، تکلیف سردفتران در خصوص این ماده بیان شده است . مطابق ماده ۳ آیین نامه، سردفتر مکلف است که خلاصه معامله را در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک درج نماید . واحد ثبتی نیز مکلف است ظرف ۲۴ ساعته این خلاصه را ، در دفتر املاک ثبت نمایند. واحد ثبتی در خصوص پاسخ استعلام ثبت ملک نیز دارای تکلیف است ، یعنی مکلف است پاسخ را ظرف ۵ روز کاری به دفترخانه ارسال نماید . ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان « سر دفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید .واحد ثبتی مکلف است ظرف ۲۴ ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند .در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نمی‌باشد .
این تکلیف در ماده ۴ آیین نامه مندرج میباشد و ضمانت اجرای تخلف از آن ، تعقیب اداری می باشد . ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان: «واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را بر اساس آخرین وضعیت ملک ، نام و مشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق می‌باشند ، تهیه و ظرف ۵ روز کاری به دفترخانه ارسال نماید .تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است .»
میزان بلاگ
