وبلاگ مسائل حقوقی
» تضمینات و تعهدات طرفین در حین ساخت آپارتمان
ممکن است در حین ساخت آپارتمان مشکلاتی (همانند مشکلاتی که به آنها اشاره شد) ایجاد شود که پیش فروشنده قادر به ادامه کار نباشد بنابر این در قانون برای اینکه حقوق پیش خریداران حفظ شود، راهکاری در نظر گرفته که فروشنده مسـول میباشد و قانون از حقوق پیش خریدار حمایت لازم را به عمل می آورد.
مسئولیت فردی پیش‌فروشنده (ماده ۶)
در قانون پیش فروش ساختمان به عنوان یک قانون خاص ، قانونگذار با صراحت جریمه تاخیر را به عنوان یکی از ضمانت های اجرای تعهدات پیش‌فروشنده مقرر کرده است .
مطلب مرتبط
چگونه بهترین وکیل برای پرونده خود را پیدا کنیم؟در یک قرارداد برای فروش کالاهایی که توسط فروشنده در آینده تولید و ساخته خواهد شد و مالکیت کالاها به طور معمول انتقال می‌یابد به خریدار وقتی که کالا ها تکمیل شوند و کالا با اوصاف مندرج در قرارداد مطابقت داشته باشد . چنین قراردادی در حالت اولیه یک قرارداد برای فروش کالا می باشد وقتی که تکمیل و تمام شد قرارداد کامل میشود بنابراین مالکیت انتقال نخواهد یافت تا زمانی که کالاها کامل شوند و آماده تحویل باشند. حتی اگر کالاها قبل از تکمیل و اتمام به موجب توافق طرفین به مالکیت خریدار درآمده باشند . تملیک معمولاً مشروط و معلق به تکمیل پروژه است و اینکه تملیک زمانی صورت می گیرد که کالاها در یک وضعیت قابل تحلیل باشند لذا مالکیت قبل از این زمان منطقه نخواهد شد.
پس مالکیت زمانی منتقل میشود که ساختمان به طور کامل ساخته شده باشد و در غیر اینصورت مالکیت به پیش خریدار منتقل نخواهد شد وپیش فروشنده نیز مسئول می باشد . بنابر این اگر پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل ندهند همانطور که در ماده ۶ قانون به آن اشاره شده است برای پیش‌فروشنده مسئولیت فردی در نظر گرفته شده است . در این ماده هم اگر پیش خریدار عیب و ایراد های بی مورد و بدون اساسی را از پیش فروشنده بگیرد و منجر شود که پیش فروش در تاریخ مقرر به تعهدات خود عمل نکند به نوعی از حق خود سوء استفاده نموده است و به نظر می رسد این ماده موجبات سوء استفاده پیش‌خریدار را فراهم کرده است.
تضمین زمان احداث بنا در موعد مقرر
چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد ، واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند ۹ ماده 2 این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند .
ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان از باب تنبیه و مجازات مختص به پیش فروشنده یا سازنده ملک در صورت عدم احداث بنا در موعد مقرر بیان نموده که پیش‌فروشنده علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ این قانون مکلف به پرداخت جریمه تاخیر تاییدیه می باشدکه این ماده با توجه به اینکه اصولاً بنا در مواعد مقرر توسط سازندگان احداث نمی‌گردند در قانون پیش‌بینی شده است. ماده مذکور این چنین مرقوم گردیده :
۱ - در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقف گاه ( پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد ، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار ، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده .
۲- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاعی ، روزانه به میزان (نیم درصد) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار.
۳- در صورت انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند ۹ ماده ۲ این قانون از قبیل خیابان ، فضای سبز ، مساجد و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار.
۴- در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال ، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
در اینجا توجه به این نکته لازم است که ماده 6 بیان شده که در چنانچه اجرای امور مذکور در ماده 6 و بندهای آن مانع اعمال حق خیار فسخ برای پیش خریدار شود ، خلاف موازین شرعی است. که این نظر شورای نگهبان که در قانون هم ذکر شده نشانه حمایت همه جانبه از پیش خرید کنندگان است .
بنابراین عبارت « اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست» که در لایحه نبوده و با نظر شورای نگهبان به انتهای ماده ۶ لایحه اضافه کردند که هم اکنون در قانون پیش فروش آپارتمان ها هم به همین صورت بیان شده است . به نظر حمایت زیاد این قانون از پیش خریدار بعضا موجب سوء استفاده پیش‌خریدار خواهد شد . مشاهده میشود که پیش خریداران با استناد به این قانون دعاوی علیه پیش‌فروشنده مطرح نمودند.
اگر توسعه پیشنهادشده خارج از تاریخ اتمام متأخر شده باشد ، در قراردادپیش فروش شروع به کار کند ، قرارداد می‌تواند ارائه دهد که آن خاتمه یافته است مگر اینکه هردوی خریداران و توسعه‌دهندگان برای توسعه با همدیگر توافق نمایند.
اگر قیمت های بازار در طول یک تاخیر در ساختمان (ساخت) افزایش پیدا کند ، خریدار می تواند درخواست نماید که به منظور گسترش قرارداد اصلی یا به دست آوردن یک قرارداد جدید قیمت خرید بالاتری را بپردازد . البته این مورد در قوانین خارجی وجود داشته و متاسفانه در قانون ما به آن اشاره ای نشده و لذا موجب سوء استفاده پیش‌خریدار میشود .
تضمینات مقرر در ماده ۱۵ قانون
ممکن است پیش خریدار و یا طلبکار او به دلیل ذینفع بودن ، بخواهند عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه پرداختی توسط پیش خریدار را به نفع خود توقیف نمایند . اما ماده ۱۵ قانون مانع خواهد بود. این ماده کاملاً صراحت بر عدم قابلیت توقیف این موارد قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده را دارد .در واقع وقتی عرصه و اعیان به مالکیت قطعی و رسمی پیش خریدار درنیاید ، قابل توقیف توسط طلبکاران وی نمی باشد.
ضمانت اجرای عدم تناسب پیشرفت کار با قرارداد (ماده ۱۲)
قانونگذار در ماده ۱۲ حقی را برای پیش‌خریدار قائل شده است که شبیه به حق حبس است. ماده ۱۲ قانون ، ضمانت اجرای عدم احداث ساختمان متناسب با مفاد قرارداد را به شرح ذیل بیان نموده است :
در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد ،پیش خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نمایند و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید . همانطور که در این ماده ملاحظه می نمایید ، این ماده گواهی پیشرفته کار از سوی مهندس ناظر را بیان می کند بنابراین ، پیش خریدار ملزم به پرداختی نا متناسب با کار انجام شده نیست که خود این مسئله حق تضمینی است که قانون برای پیش خریدار در نظر گرفته است. طبق نظر شورای نگهبان احکام مذکور در ماده ۱۲ باید به صورت شرط ضمن عقد باشد و گرنه خلاف موازین شرع است . این قانون دارای ابتکاراتی ااست که در تاریخ قانونگذاری ایران بی سابقه و یا لااقل کم سابقه می باشد منجمله وجود کارشناسانی خاص جهت تشخیص حسن انجام قرارداد (مهندس ناظر )، لزوم رعایت تشریفات خاص و محتوای خاص قرارداد که به شکل رسمی تنظیمی شده و محتوای الزامی خاصی در آن وجود دارد.گواهی پیشرفته کار از سوی مهندس ناظر برای پرداخت اقساط هم بایستی به صورت شرط ضمن عقد بیاید.
ارم بلاگ
