وبلاگ مسائل حقوقی
» تحلیل کلی قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 (پارت اول)
نخست ـ اهداف قانون :
تامین امنیت و عدالت اجتماعی در حوزه مسکن: در طول چند دهه گذشته اقشار ضعیف و متوسط اقتصادی جامعه از قبیل کارگران و کارمندان تنها از طریق پیش خرید اقساطی امکان خانه دار شدن را داشته اند اما گاه علی رغم پرداخت تمام ثمن و اقساط با این حال از امنیت قراردادی برخوردار نبودند زیرا:
اولاً ـ به دلیل فقد سابقه ثبتی، معاملات معارض صورت می گرفت به گونه ای که حسب اعلام جراید در یک مورد خاص یک دستگاه آپارتمان به 48 نفر فروخته شد!
مطلب مرتبط
آیا عقد آریایی اعتبار دارد؟ثانیاً ـ حتی اگر سابقه قرارداد نیز ثبت می شد بازهم امکان تخلف و فروش واحد ساخته شده به اشخاص ثالث وجود داشت زیرا به دلیل تعریف نظام حقوقی و فقهی ما از بیع که مقرر می دارد: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم»(ماده 338 ق.م) به دلیل عین معین نبودن آپارتمان در زمان قرارداد هیچگونه حمایت حقوقی از خریدار بعمل نمی آمد و حد اکثر «تعهدی کلی» بر ذمه فروشنده تلقی می شد و هیچگونه رابطه و حقوق مالکانه عینی میان خریدار و واحد ساخته شده برقرار نمی شد. چه بسا دست خریدار به همین مقدار نیز بند نبود زیرا ماده 361 ق.م نیز مقرر می دارد:« اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است.»
نتیجه آنکه خریداران تنها قربانی رفتار مجرمانه فروشندگان متخلف وکلاهبردار نبودند بلکه همچنین قربانی نظام حقوقی و ثبتی(اعم از ثبت املاک و ثبت شرکتها) نیز بودند. این در حالی است که حاکمیت نه تنها موظف به پیشگیری از وقوع جرم است بلکه همچنین خود موظف به تامین مسکن مناسب برای هر خانواده است.
اهداف حقوقی:
1 ـ پیشگیری از انتقالات مکرر به نحو معارض
2 ـ پذیرش نوعی از بیع عین غیر معین و غیر موجود توام با انتقال تدریجی مالکیت
دوم ـ روش های تعیین شده برای حصول به اهداف:
1ـ جرم انگاری 2 ـ الزام به ثبت رسمی قراردادها 3ـ صدور شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد 4ـ روی آوردن به تاسیس حقوقی جدید 5 ـ تعیین پاره ای مقدمات و شرایط اولیه برای پیش فروش(مانند: اتمام عملیات پی – وجود سابقه ثبتی – اتمام حداقل 30درصد خدمات و وفضاهای عمومی و ...)
سوم ـ تاسیس ها و نوآوری های حقوقی:
افزودن بر فهرست عقود معین در نظام حقوقی ایران از طریق ایجاد و تعریف عقد جدیدی تحت عنوان «پیش فروش ساختمان» با ماهیت «بیع تدریجی»(تملیک مبیع به نسبت ثمن دریافتی)
چهارم ـ حوزه شمول قانون:
علی رغم آنکه در مراحل مقدماتی تصویب برخی عقیده داشتند مواردی که احتمال معامله معارض وجود ندارد از شمول قانون استثنا شود(از قبیل پیش فروش های دولتی، موارد تابع قوانین خاص، مسکن مهر، پیش فروش تعاونی های مسکن به اعضاء خود، معاملات فی مابین اقرباء و ...) معهذا قانون مذکور بدون هرگونه استثنایی به تصویب رسیده است. بعلاوه تمامی حوزه های سکونتگاهی اعم شهری و روستایی و شهرکها با هرنوع کاربری اعم از مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، صنعتی و غیره را دربر می گیرد.
پنجم ـ نوع مجازاتها:
حبس، جزای نقدی، تعلیق و ابطال پروانه کسب، توقیف رسانه(حبس و جزای نقدی با اعمال مواد67 و 28 قانون مجازات اسلامی مصوب 1392 قابل تبدیل و تعدیل می باشد)
ادامه دارد...
میزان بلاگ
