وبلاگ مسائل حقوقی
» ثبت سند قطعی آپارتمان
همانند دیگر معاملات قطعی که خلاصه ای از آن از اداره ثبت منعکس می گردد ، قرارداد پیش فروش رسمی باید خلاصه ای از آن به اداره ثبت ارسال شود.وانگهی مقنن اعمال آن را در دفتر املاک تصریح ننمود ،ولی سابقه ای از آن در پرونده ثبتی بر جای خواهد ماند.
در ماده ۱۱ قانون پیش فروش ساختمان به مسئله چگونگی پرداخت ثمن اشاره شده است :« در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، بر طبق توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ۱۰ درصد از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند بر خلاف آن توافق کنند .» نپرداخت ۱۰ درصد از ثمن تا زمان انتقال رسمی سند،از نمونه‌های حمایت قانونگذار از پیش خریدار است. وبا توجه به لحن قانون که امری است توافق برخلاف این حداقل صحیح نیست. همچنین در ماده ۱۳ و ۱۴ قانون پیش فروش ساختمان، پس از اتمام عملیات ساخت موضوع پیش قرارداد و یا انجام ۹۰ درصد از موضوع تعهد ، فروشنده را مکلف به تنظیم قطعی سند ، به نام پیش خریدار نموده است. بنابراین زمان انتقال مالکیت در معامله مربوط به پیش فروش ساختمان نسبت به بخش موجود اعم از عرصه و یا آن بخش از اعیانی احداث شده در زمان تنظیم قرارداد پیش فروش به نحو رسمی در دفتر اسناد رسمی و درج آن در متن سند مالکیت ، توأم با اعلام به اداره ثبت واقع می گردد .
از این جهت نباید بر آن باشیم بعد از انجام کامل موضوع قرارداد و تنظیم قطعی سند ، مالکیت از فروشنده به پیش خریدار منتقل گردد چون نسبت به بخش دیگر که مقرر است تا احداث گردد ، قرارداد پیش فروش رسمی سبب و مبنای انتقال آن را فراهم می سازد و با احداث بعدی و پرداخت ثمن مالکیت به پیش خریدار منتقل می گردد.
مطلب مرتبط
آیا عقد آریایی اعتبار دارد؟نتیجه :
1- حجم انبوه ساخت و ساز و عدم تمکن مالی افراد ، معاملات پیش فروش ساختمان را افزایش داده است . قانونگذار ایران در صدد ضابطه مند نمودن پیش فروش واحدهای ساختمانی برآمده و قانون پیش فروش ساختمان را در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسانده و متعاقب آن آیین‌نامه اجرایی آن در سال 1393 به تصویب رسید.
2- در قانون پیش فروش ساختمان تمهیداتی برای حفظ امنیت در معاملات پیش فروش اندیشیده شده و حقوق پیش‌خریداران تا حدود زیادی مورد حمایت واقع شده است. با اندکی مسامحه میتوان گفت که فقط مواد ۱۶ و ۱۸ قانون ،حقوق پیش فروشندگان را مورد حمایت قرار داده است. علت این امر را میتوان در این دانست که ، قانون اصل را بر حرفه ای بودن پیش فروشندگان گذاشته و پیش خریداران را افرادی کم اطلاع و ضعیف پنداشته است.که به نظر قانون تا حدودی در دفاع از حقوق پیش خریداران افرات نموده و بستر سوء استفاده پیش خریداران را فراهم نموده است.
3- در برخی از مواد این قانون و آیین نامه اجرایی آن ، مواردی را که طرفین و به خصوص پیش فروشندگان باید قبل از ساخت رعایت نمایند ، پیش بینی شده است ، از قبیل: اخذ پروانه ساخت از شهرداری با رعایت موارد قانونی ، درج انتشار آگهی پیش فروش با اخذ مجوز از مراجع ذیصلاح ، تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات آن نزد دفاتر اسناد رسمی ،تکالیف مراجع مرتبط در این خصوص مانند شهرداری و مشاورین املاک و دفاتر اسناد رسمی و همچنین ضمانت اجرای کیفری عدم انجام این تکالیف و غیره.
4- در موارد دیگر این قانون و آیین نامه اجرایی آن ، تمهیداتی در مورد امنیت معاملات پیش فروش حین ساخت ،اندیشیده شده است از قبیل: ثبت سند پیش خرید ، اخذ تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پیشرفت کار ، مسئولیت پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و غیره ،عدم واگذاری حقوق و تعهدات توسط یکی از طرفین بدون اخذ رضایت کتبی طرف دیگر قرارداد ، عدم پرداخت به موقع اقساط توسط پیش خریدار و راهکار پیش‌فروشنده در این خصوص و غیره.
5- قانونگذار با پیش‌بینی مواردیدر قانون در مرحله اتمام کار و پس از آن ، امنیت انجام معاملات پیش فروش را تضمین نموده است . ثبت سند قطعی ،تنظیم سند رسمی توسط دفتر اسناد رسمی با درخواست پیش‌خریدار و تاییدیه مهندس ناظر موضوع ماده ۱۴ قانون ،اسقاط اعتبار قراردارد پیش فروش پس از انتقال قطعی ، ضمانت اجرای کسر مساحت مبیع و غیره.
6- در کنار محاسن قانون پیش فروش ، معایبی نیز در خصوص این قانون متصور است.در هر شرایط وجود قانون، هر چند ناقص و یا مبهم از بی قانونی و بی نظمی بهتر است.البته این قانون در جهت حمایت از حقوق پیش‌خریداران گامی بسیار بلند برداشته است، تا جایی که آنها با تکیه بر این قانون، با آرامش بیشتر قرارداد پیش فروش منعقد می نمایند. در واقع موضع آنها در مقابل پیش فروشندگان تقویت شده است.
7- بهتر بود که در خصوص حمایت از پیش فروشندگان نیز عدالت رعایت می شد. در مورد تکالیفی که برعهده پیش فروشندگان گذاشته شده راهکار عملی نیز به ایشان ارائه می‌شد.چه بسا بسیاری از پیش فروشندگان خواهان اجرای قانون هستند ولی موانع عملی زیادی ، امکان اجرای صحیح قانون را از ایشان سلب نموده است. به عنوان مثال ممکن است شهرداری ها یا بنگاه‌های املاک یا دفاتر اسناد رسمی و سایر مراجع ذیربط به تکالیف قانونی شان عمل نکنند ،هرچند ضمانت اجراهایی در این خصوص در قانون و آیین نامه پیش بینی شده است اما به نظر کافی نیست. دیگراین که ،در مواردی که منوط به تاییدیه مهندسین ناظر میباشد ، ممکن است اختلاف سلیقه ی مهندسین باعث تضییع حقوق یکی از طرفین شود.
8- گذشته از موارد مذکور در خصوص تضمینات حقوق و تعهدات طرفین و همچنین محاسن و معایب قانون و آیین نامه اجرایی آن و مواردی که در این نوشتار مورد بررسی واقع نشد، نکته مهم و اساسی آن است که ،تاکنون با گذشت حدود چهار سال از تصویب قانون و یک سال از تصویب آیین نامه اجرایی آن، عملاً قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نشده است و کما فی سابق این قرارداد ها در بنگاه های املاک تنظیم می شود. با این حال بعضا پیش خریدارانی که خودشان را متضرر می پندارند ، با وجود عدم تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، به این قانون استناد می کنند .همچنین با توجه به این که طبق بند دال ماده یک قانون آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ، تدوین دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان به عهده وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است ، به این وزارتخانه دستور تدوین دستورالعمل مربوط را باید صادر کنند که متاسفانه هنوز این کار صورت نگرفته است. با توجه به اینکه در بسیاری از موارد ، قراردادهای عادی پیش فروش ساختمان بر روی اراضی و املاک ای که فاقد سند بوده انجام می گیرد و در نهایت بسیاری از اراضی کشاورزی، باغات یا اراضی دولتی یا متعلق به دیگران به صورت قولنامه های دستی و بنگاهی مورد واگذاری قرار گرفته و دادگستری در موارد اختلاف در صدور رای جهت احراز مالکیت با مشکل مواجه می باشد ، علاوه بر آن مراتب بازداشت بودن ملک یا ممنوع المعامله بودن اشخاص متعاملین هنگام تنظیم سند عادی مورد بررسی قرار نمی گیرد و همچنین گواهی های مربوط اخذ نمی گردد و حتی نسبت به اموال اشخاص صغیر و محجور نیز هیچ چگونه توجهی صورت نمی‌گیرد و لذا با عنایت به جرم بودن عمل تنظیم سند عادی پیش فروش ساختمان وفق مواد ۲۴ و ۲۳ قانون و ایجاب ضرورت تنظیم سند رسمی و الزام اخذ حق الثبت به عنوان وجوه عمومی ، باید هرچه زودتر مراتب به وزارت راه و شهرسازی و شهرداری ها ابلاغ گردد تا نسبت به اجرای قانون و انجام تکلیف مقرر اقدام نمایند . البته میتوان امیدوار بود که با اقدامات موثر بعدی مانند تهیه نمونه قرارداد پیش فروش توسط مراجع ذیصلاح مصرح در قانون و موارد این چنینی ،جنبه ی مثبت این قانون نمایان شود و از لحاظ عملی چالش های موجود و نقاط ضعف قانون ، جبران گردد .
میزان بلاگ
